|
Процесс создания склада можно разделить на три основных этапа:
Разработка логистического проекта.
Разработка общестроительного проекта.
Строительство.
Каждый из этих этапов, как правило, выполняется соответствующей организацией, имеющей лицензию на проведение определенного объема работ. Многие инвесторы поступают следующим образом: заказывают логистический проект, который составляет 80% от технологического проекта, после чего объявляется тендер среди проектных и строительных организаций. Спрос на аренду качественных складских помещений активно развивающимися компаниями, утверждают операторы ритейла. Чрезвычайно сложно прогнозировать не то, что на годы вперед, но даже в перспективе нескольких месяцев. Вместе с тем, стоимость реализации таких объектов постоянно увеличивается вместе с ростом цен на земельные участки. Себестоимость строительства складских помещений на сегодняшний день составляет $300–500 кв.м. Поэтому среди предложения на рынке складских объектов доминирует аренда как более выгодный способ использования объектов, а предложение по продаже складов составляет всего 5%. И стоимость аренды будет расти. В 2006 году уровень цен повысился более чем на 10%. Нынешние ставки составляют 10–15$ кв.м. в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Отметим, что в 2003 году уровень арендной ставки не поднимался выше $8 кв.м. Такие же помещения в пригороде стоят $5 - 6 кв.м. Некоторую стабилизацию цен специалисты прогнозируют лишь после постройки нескольких логистических центров.
Аренда склада
Аренда склада выгодна, если организация имеет невысокий объем товарооборота или ее деятельность носит сезонный характер. Аренда склада также подойдет для компании, которая только выходит на рынок или осваивает новый сегмент рынка (в этих случаях сложно спрогнозировать объем и стабильность продаж). Аренда склада дает возможность гибко менять количество и географическое положение складских площадей. Аренда склада привлекательна и отсутствием необходимости инвестировать средства в развитие складского хозяйства. Стоимость аренды складов уже к концу этого года может достигнуть рекордной отметки в $15 за кв.м./мес. Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже. Изменить ситуацию с ценами может лишь приход западных инвесторов, которые готовят экспансию на наш рынок и вместе с отечественными девелоперами анонсировали ввод в эксплуатацию в течение ближайших трех лет до 500 тыс. кв. м. складских помещений.
Пока же в течение ближайших лет, по мнению аналитиков, стоимость аренды таких площадей будет продолжать повышаться на 15–20% в год. Рынок складской недвижимости сегодня делится на непосредственно склад и комплекс логистических услуг. Постепенно традиционные склады утрачивают свою актуальность, обретая значение риэлторского и логистического объекта одновременно. Предложений по продаже самих складов очень мало. Чаще всего склады предлагаются в составе целостного имущественного комплекса либо на территории предприятий. В теперешнее время данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса. При этом предложения по аренде складов составляет 70% в общей структуре рынка. На сегодняшний день на рынке складской недвижимости Украины работает не более 20 профессиональных компаний, причем большинство из них составляют логистические компании и трейдеры. Как правило, они строят логистические комплексы под конкретного заказчика для долгосрочной деятельности последнего.
Покупка склада
Покупка склада выгодна организациям, имеющим высокие и стабильные продажи, подкрепленные постоянным спросом. Существует возможность сдавать в аренду излишки площади, покрывая таким образом заметную часть расходов на содержание комплекса. По данным статистики риэлторских компаний, в настоящее время в столице Украины преобладает спрос на аренду, а не на покупку складов. Причем украинские компании предпочитают покупать склады, а иностранные — арендовать. Специалисты объясняют это тем, что решение иностранной компании об аренде или покупке зависит в первую очередь от того, намерена ли она налаживать производство на Украине. Например, фармацевтические транснациональные компании никогда не будут производить свой продукт здесь, а следовательно, собственные склады им не нужны. Украинские компании более оптимистично оценивают экономическую ситуацию и свои перспективы развития на этом рынке.
Основных пользователей складов можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5–10 тыс.кв.м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складов площадью 1–3 тыс.кв.м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв.м., относятся к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.
Проектирование склада
Проектирование склада — сложный многоступенчатый процесс. Он ведется с учетом множества параметров во взаимодействии с заказчиком и строительными проектными организациями. Цель проектирования склада — разработка оптимальной технологической схемы работы склада на основе планируемых грузопотоков. От того насколько хорошо организована технология работы склада зависит успех его работы. Строительство и оснащение современных складских комплексов необходимым оборудованием и техникой требует значительных инвестиций. Поэтому очень важно еще до начала строительства правильно провести проектирование склада.
Проектирование склада - это сложный процесс, на который влияют различные факторы, такие как:
Вид бизнеса его владельцев (для собственных нужд; для оказания логистических услуг).
Типы товаров.
Интенсивность потоков товаров, обрабатываемых на складе.
Типы используемого транспорта.
Размерность и форма участка под строительство (или реконструкцию).
Инфраструктура участка (наличие энергии, воды, канализации).
Местоположение участка относительно транспортных магистралей.
Архитектурные ограничения.
Наличие на участке так называемых «ограничивающих» факторов, таких как высоковольтные магистрали, трубопроводы с водой или газом, специальной связи.
И многое другое.
Эти, как впрочем, и менее значимые факторы, не приведенные в списке, имеют различную степень влияния на создаваемый склад. Кроме того, различные факторы «проявляются» на разных этапах процесса проектирования, согласования и строительства склада. Пренебрежение учетом этих факторов может привести к весьма печальным последствиям — от неэффективности работы склада до наложения запрета органами местной власти на его строительство и эксплуатацию. Технологическое проектирование складского комплекса является ключевым этапом в процессе его строительства или реконструкции. Соответствие складского комплекса предъявленным к нему на начальном этапе требованиям может существенно повлиять на конечный результат деятельности всего предприятия.
Похожие статьи:
Предыдущая страница | Страница 2 из 2 |
